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出租人向次承租人主张房屋占用费的法律要点分析


北京市易和律师事务所       魏擎天

 

在房屋租赁合同纠纷实务中,承租人将承租房屋转租的情况较为常见。本文将通过一则具体案例,对合同到期后,承租人及次承租人继续占有使用房屋的情况下,出租人如何向次承租人主张权利之法律问题进行分析,以期对律师代理类似案件有一定启示作用。

一、基本情况
2010年房屋出租人与海某公司签订房屋租赁协议,租赁期限至2015年4月30日。海某公司于2011年将房屋转租给富某公司,并签订租赁协议,租赁期限至2017年12月31日。富某公司承租房屋后,除一部分自用外,又分别转租给典某、美某、奢某。2015年4月30日,出租人与海某公司的合同到期后,海某公司继续缴纳了2个月的房屋占用费,其后未缴纳任何费用亦未与房屋出租人签订租赁合同。2015年11月,房屋出租人对上述房屋进行公开招标寻找承租方,海某公司领取了招标文件但未参与投标。富某公司参与投标,但满足招标条件投标人不足三家,因此废标。房屋出租人分别于2016年2月、2017年1月函告海某公司(2016年2月的通知中使用了“欠缴房租”的措辞),要求其腾退房屋。但富某公司、典某、美某、奢某使用涉案房屋至2017年5月,涉案房屋与2017年5月5日腾退完毕由海某公司交付出租人。2017年8月,出租人起诉要求海某公司、富某公司共同支付房屋占有使用费。

 

二、判决结果
法院审理后认为:出租人与海某公司租赁期限届满后,双方未就涉案房屋继续租赁问题达成一致意见,但出租人未通过诉讼或函告的方式要求收回房屋,而是按照原合同标准继续收取了海某公司2015年5/6月,2个月的租金。虽然出租人于2016年2月函告海某公司收回房屋,但其主张为“海某公司继续使用房屋,欠缴房租50万元”,故应认定双方在租赁合同到期后,形成不定期租赁关系。针对不定期租赁合同,当事人可以随时解除,出租人于2016年2月、2017年1月两次通知要求海某公司腾退房屋,并于2017年5月5日收回涉案房屋,故应认定双方租赁关系于2017年5月5日终止。  
租赁合同到期后,海某公司未按照原合同约定方式及标准向出租人缴纳房屋租金,故要求要求海某公司支付租金,理由正当。鉴于富某公司基于与海某公司的租赁关系占有使用房屋,因此要求其承担责任不予支持。

 

三、本案所涉法律问题探究
笔者在本案中作为原告(即出租人)的代理人参加诉讼,对本案判决持有不同观点,现简述如下,以资参考与对比。
本案要求富某公司与海某公司承担共同支付房屋占有使用费的责任,请求权基础为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《房屋租赁合同纠纷司法解释》)第十八条:房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。
若以上述规定作为请求权基础,则需具备两个条件:1、本案属于上述司法解释规定的适用范围,即房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除之后;2、富某公司属于上述司法解释规定的责任主体,即负有腾房义务的次承租人。


1、本案是否属于《房屋租赁合同纠纷司法解释》第十八条规定的适用范围。
本案原告与海某公司签订的合同已于2015年4月30日到期,虽然收取了两个月的房屋占用费,但原告与海某公司对此部分费用的性质并无分歧,均认可该笔费用为房屋占用费。虽然原告于2016年2月要求腾退的函中使用“欠缴房租”的措辞方式,但原告并非专业法律从业人员,不应以原告主张权利的表述方式作为认定双方成立不定期租赁关系的依据。
即便,以合同到期后原告未以函告或诉讼的方式要求收回房屋为依据,认定双方成立不定期租赁关系。但原告已于2015年11月开展了公开招标,且海某公司知晓原告的招标行为。直至2015年12月23日,投标资格评审之时,海某公司既未向原告提出异议,亦未主动参与投标。因此可视为双方以实际行为达成一致意见,即便双方成立不定期租赁关系,该不定期租赁关系亦应于2015年12月23日终止。
即便,认定不定期租赁关系未于2015年12月23日终止,原告亦已于2016年2月以函告的方式通知海某公司,要求其腾退返还房屋。依据《合同法》第232条的规定,不定期租赁合同当事人可以随时解除合同。上述要求海某公司腾退房屋的函,因其意思表示为要求腾退、返还房屋即不继续履行合同,故应视为合同解除的通知。依据《合同法》第96条的规定,合同解除通知到达之日为合同解除日,故该不定期租赁关系终止之日,至迟为2016年2月要求腾退的函送达之日,而非一审判决认定的2017年5月5日。
综上所述,本案属于《房屋租赁合同纠纷司法解释》第十八条规定的适用范围。


2、富某公司是否属于负有腾房义务的次承租人。
笔者认为《房屋租赁合同纠纷司法解释》第十八条规定的“负有腾房义务的次承租人”应理解为实际占有使用房屋的次承租人而非任何存在租赁关系的次承租人。从该规定文字意义的角度去理解,若任何次承租人均负有腾房义务,则该条规定中不必再强调“负有腾房义务的”,仅表述为“出租人请求次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持”即可。但该条规定对“负有腾房义务”进行了强调,可见该条规定认为并非任何次承租人均负有腾房义务,而实际占有使用房屋的次承租人必然负有腾房义务。同时,在《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》下,第17项问题“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除,出租人要求返还房屋的,次承租人的诉讼地位如何确定?”的解答中,亦对负有腾退房屋义务的次承租人进行了明确——“可以房屋物权人名义要求次承租人(实际使用房屋的承租人)腾退房屋。”因此“负有腾房义务的次承租人”应理解为实际占有使用房屋的次承租人。
另需明确的是,若转租合同无效,则不成立转租关系,那么基于无效的转租合同占有使用房屋的人是否属于负有腾房义务的次承租人?
笔者认为,《房屋租赁合同纠纷司法解释》第十八条的规定包含了出租合同无效的情形,即出租合同无效的情况下无论转租合同是否有效,出租人均可向房屋的实际占有使用人主张权利,因此在出租合同有效的情况下,即便转租合同无效,出租人亦应有权向房屋的实际占有使用人主张权利。故即便转租合同无效,基于无效的转租合同占有使用房屋的人亦应属于负有腾房义务的次承租人。
本案中,虽然富某公司并未占有使用完整的涉案房屋,但其系承租完整的涉案房屋后又将其中的一部分进行转租,且其实际占有使用涉案房屋的一部分,直至2017年5月5日腾退。因此富某公司应属于《房屋租赁合同纠纷司法解释》第十八条规定的“负有腾房义务的次承租人”。
况且,虽然富某公司未占有使用完整的涉案房屋,但其余占有使用人均系基于与富某公司签订的租赁合同占有使用房屋,即便判决富某公司承担支付逾期腾房占有使用费的责任,富某公司仍可向其余占有使用人主张权利。因此本案于情于理均应判决富某公司承担责任。


四、后记
收到判决结果后,笔者曾与当事人沟通,当事人表示认可该等判决结果,故未提起上诉。但海某公司现已提起上诉,我方虽未提起上诉,但笔者亦将于二审庭审中将上述观点合理表达。
 

2018年2月10日