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资讯与案例 案例分析

国某与关某房屋买卖合同纠纷案案例

 

一、 案情简介
2016年9月8日,原告国某与被告关某签订了《北京市存量房买卖合同》(经济成交版)、《补充协议》、《定金收付书》、《房屋居间买卖合同》等合同,约定由原告购买被告位于北京市朝阳区某一处房屋,房屋成交价格为225万元,定金5万元,居间服务费4.5万元(由原告向第三人支付),被告拒绝将该房屋出售给原告或擅自提高房屋交易价格的,构成根本违约,原告有权解除合同并以房屋总价款的20%主张违约金。合同签订后原告向被告支付了定金5万元、向第三人支付了居间服务费4.5万元。后原告多次经过第三人要求被告办理过户,得知被告不愿将该房屋出售给原告,遂诉至法院,请求解除双方之间的房屋买卖合同,要求被告返还定金5万元及利息,赔偿中介服务费4.5万元及利息,并按合同约定由被告支付其相当于房屋总价款20%的违约金及利息。

二、 争议焦点
(一)房屋买卖合同是否成立或是否无效
原告出具了房屋买卖相关合同及付款凭证,证明双方买卖合同成立且原告已支付部分费用。被告则辩称双方的合同未成立,因双方约定不办理过户手续而是办理公证手续,原告的真实目的不是购买房屋而是以5万元定金来占有房屋的购买机会,以达到偷税并加价出售给他人谋利的目的,是以合法形式掩盖非法目的。被告提供了一份彩打的北京晨报关于“以炒房为目的的购房合同被判无效”的网页截屏。
(二)是否有违约行为
庭审中,原告出具了短信聊天记录及录音,以证明被告拒绝将房屋出售给原告、构成根本违约。而被告辩称其无违约行为,认为其要求过户给原告而原告拒不同意,是原告违约。
(三)是否支持违约金及利息
原告主张应按合同约定的违约条款,由构成根本违约的被告按照房屋总价
款的20%支付违约金,以及违约金利息。被告则辩称因现在房屋市场价格和合同签订时的市场价格持平,原告并无任何损失,违约金数额应降低。

三、 律师代理策略
     作为本案原告的代理人,我方认为,双方签订的《北京市存量房买卖合同》是双方真实意思的表示,依法成立并生效。合同第十条明确约定了自签订之日起30个工作日内双方共同向房屋权属登记部门办理过户登记手续,因此,被告主张合同未成立以及未约定办理过户手续、没有事实及法律依据。《补充协议》证明是因被告工作繁忙,双方约定办理公证手续,因此,被告所称以合法形式掩盖非法目的毫无事实依据。根据我方提交的证据,足以证明被告拒绝将房屋出售给原告、构成根本违约,我方有权解除合同,诉请应予支持。

四、 判决结果
法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照
约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,双方签订的《北京市存量房买卖合同》合法有效,双方均应按照合同履行各自的义务。根据双方提交的证据,被告不愿将涉案房屋出售给原告已构成违约,原告有权解除合同,并要求被告承当相应的违约责任。原告主张的违约金过分高于造成的损失,依法予以酌减。对原告主张的各项利息,没有法律依据,法院不予支持。故判决,解除原告与被告之间签订的《北京市存量房买卖合同》,由被告向原告返还定金5万元、居间服务费4.5万元、违约金10万元,驳回原告其他诉请。

五、 案例评析
本案中,在证据方面,被告仅提供一份新闻网页截屏,没有其他证据能够支持其辩驳理由,该网页截屏非证据种类,缺乏可信度和说服力。相比较而言,原告律师在调查取证方面准备比较充分,拿到了证明被告违约的短信聊天记录及录音,加上律师从第三人房屋中介公司了解到的事实,能够相互印证证明被告违约。可见,在房屋买卖合同纠纷中,积极搜集组织证据,并视具体情况将房屋中介公司作为第三人参与到诉讼中,对胜诉将起到一定帮助作用。