很高兴为您服务!  咨询电话:010-51260403
资讯与案例 案例分析

北京某物业顾问公司诉某美食公司房屋租赁合同纠纷案案例

 

一、案情简介
1999年8月4日,北京某物业顾问公司(下称“原告”)与某美食公司(下称“被告”)签署了房屋租赁合同及补充协议,约定被告承租原告管理的某处房产的850平方米面积用于开设火锅店,租金为每平方米2.8元,每年递增前一年租金的1.06倍,被告应在每年的2月15日及8月15日向原告支付半年的租金,如逾期七天以上交纳,则每日加收应付金额的0.5%作为滞纳金。合同签署后,被告对房屋进行了装修。2002年2月15日,被告未如约交纳应支付的2002年3月1日至8月31日的租金(后在诉讼阶段,被告也未于8月15日交付下半年租金),原告经多次催告未果后于2002年6月21日提起诉讼,诉请解除双方之间的房屋租赁合同,支付所拖欠租金及滞纳金,以及赔偿原告相当于两个月租金的预期利润损失。

二、律师代理策略(代理被告)
(一)原告应证明其具备房屋出租的主体资格。
(二)合同履行的客观环境已发生重大变化,根据情势变更原则及公平原则,房租应当予以降低。

原、被告订立合同之初,双方对该房屋所在地段的商情非常看好,当时餐饮业的数量与居住人口的比例适当,认为在该地段经营盈利会逐年上涨,该房屋租金也因此约定逐年提高,基于对当时客观环境的此种基本认识,双方于1999年8月4日签订了房屋租赁合同。但在履行过程中,该客观环境发生了重大变化,餐饮业在当地发展困难,被告交纳高额租金难以继续经营,且该地段房租普遍下降,被告如仍按原合同约定交纳租金,会严重显示公平;且因被告对房租提高的比例缺乏认识、重大误解导致合同约定的房租递增比例过高,远远高于同地段同类房屋,并有加剧倾向。因此应变更合同条款,降低租金。
(三)合同未约定单方解除权,原告无权要求与被告解除房屋租赁合同。
(四)延期付款滞纳金日千分之五的比例过高,请求酌量裁减。
(五)原告要求两个月的租金作为预期利润损失,无事实及法律依据。

三、法院判决
法院认为,双方所签订的合同有效,双方应依约行使合同权利、履行合同义务。2002年2月15日后,被告停付租金构成违约,应当依约给付所欠租金并承担违约责任。针对持续性给付合同,原告使用“解除合同”欠妥,应表述为“终止合同”。
针对被告提出的情势变更意见,法院认为情势变更并非我国合同法确定的法律制度,即使合同约定时确有显示公平的情形,受损害方也应当在合同签订后一年内行使其撤销、变更权。现合同签订至履行已逾三年,被告纵然享有撤销变更权,也因罹于1年的除斥期间而使其撤销变更权消灭。因此合同中的租金递增条款对双方当事人有约束力,不应当进行变更。房屋租赁合同终止后,被告应当搬出所占用房屋。被告为经营目的对承租房屋进行的装修、改造部分,使房屋所有人因添附而获取利益,故原告作为受托人应当先行向被告予以补偿;但考虑到由于被告违约致使合同不能继续履行之因素,法院对添附部分的承担比例予以酌定。
关于原告提出的两个月租金损失的诉请,既非合同约定也非实际发生的数额,不予支持。故判决双方合同自判决生效之日终止;被告给付原告自2002年3月1日至2002年12月31日的租金;被告偿付原告滞纳金;被告自行搬出并将房屋交还原告;原告给付被告添附补偿金(为装修评估价的一半)并返还被告押金。

四、案例探究
本案被告在答辩时援引情势变更原则,以房屋所在地区餐饮业形势下滑、而同地段同类房屋租金普遍较低的客观环境,较之合同签订当时的客观环境发生了重大变化,继续依照合同约定的高递增比例交纳房租显示公平,请求法院应当酌情降低租金。这一主张并未获得法院的支持。原因为何?如何适用情势变更原则?
由于我国合同法并没有确定情势变更这一法律制度,关于情势变更的规定主要来自于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此,法院在援引情势变更原则时一般比较谨慎。
参考最高人民法院(2016)最高法民终342号民事判决书,情势变更原则的适用,必须严格区分情势的重大变化与正常市场风险,并应由当事人提出请求。市场不景气以及价格涨跌属于正常商业风险,对此双方当事人在订立合同时均应当预见。因此,回到本案来看,本案被告以餐饮业市场不景气、而房租价格同比持高主张情势变更不能获得支持,因该种情形属于正常的商业风险,不属于情势变更。