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资讯与案例 案例分析

舟某诉北京某房地产开发公司房屋买卖合同纠纷案

 

一、案情简介
1995年3月15日,舟某(下称“原告”)与北京某房地产开发公司(下称“被告”)签订了购买北京市昌平区某处别墅的购房合同。合同中注明在1995年11月15日前付清剩余房款,房产证和土地证待房款交齐后再办(45天内办好房产证)。原告于1996年12月27日交齐了购房款。被告于1993年4月所建该别墅工程已通过昌平区规划局审批。
1998年10月30日北京市规划管理局认定昌平区规划局对该别墅工程项目的批准属于越权审批,该工程项目构成违法建设,原告购买的别墅不能按合同约定的期限办理房产证。
原告认为,依据双方45天内办好房产证的约定,被告应于1997年2月10日前为原告办好房产证。但经原告多次催办,被告直到2001年9月20日才向原告发出《办理产权证通知》,逾期4年多。从2001年9月20日被告开始能够办理房产证到办好应不少于45天,即2001年11月4日前。因此原告认为被告违约时间为4年8个月零23天,应按已付房款总额参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付违约赔偿金。2003年7月,原告诉至法院要求被告支付上述赔偿金并承担诉讼费。

二、律师代理策略
(一)原告起诉已超过诉讼时效,应驳回其诉讼请求。
原告于1996年12月27日交齐购房款,1997年2月10日没办好房产证起,原告明知其权利受到侵害未及时主张,时隔6年后才起诉,已超过诉讼时效。
(二)被告未能如约办理房产证,是因政府行为造成,属于当事人不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力,不应承担责任。
原、被告签署合同时,案涉别墅工程建设是有昌平区规划局核发的批准文件的,但后经市规划局行政处罚认定为越权审批,为违法建设,才导致案涉房产不能办理房产证。该政府行为非被告所能预见、避免和客服的情况,被告不应为此承担责任。

三、法院判决
法院经审理认为,原、被告双方在签订房屋买卖合同时,案涉别墅建设工程项目已通过有关部门的审批,该工程项目被上级主管部门认定为违法建设项目后不能办理房产证。双方虽然在合同中约定了办理房产证的期限,但原告未能在约定期限内取得房产证不是由于被告原因造成的,故对原告要求赔偿损失不予支持。故判决驳回原告诉讼请求。

四、案例评析
本案原告曾就诉请被告立即为其办理房产证和土地证一事诉至法院,2002年法院判决认为,办理房屋所有权证和土地使用权证,应当由房屋所有权人和土地使用权人向房屋、土地行政管理机关提出申请,能否办理分户的土地使用权证,属于房地产行政管理机关的行政职权范围。法院将合同中关于被告为原告办理上述权证的约定视为一种授权代理行为,被告不能为原告代办土地使用权证,只能说明被告未完成代理事项,其责任不在被告,因此法院驳回了原告上述诉请。原告对该判决不服提起上诉,因其上诉请求超出了一审诉讼请求范围,故二审法院驳回上诉,维持原判。原告即以另案起诉要求赔偿金,形成本案诉讼。由此亦可知,导致未能如约办理房屋产权证的原因不在被告。
鉴由此案,律师提示,在签署购房合同前,购房者应了解当时购房政策,核实该房屋建设的合法性。为避免本案所出现的政府行为导致房屋产权不能如期办理的情况,建议买卖双方在合同中明确约定:开发商确保所售房屋符合合同签订时法律规定的产权办理条件,如遇不能归责于双方的政府行为造成无法如期办理房屋所有权证和土地使用权证的,双方均不负责任。