北京某物业顾问公司诉某美食公司房屋租赁合同纠纷案案例

一、案情简介
 

二、律师代理策略（代理被告）
（一）原告应证明其具备房屋出租的主体资格。
（二）合同履行的客观环境已发生重大变化，根据情势变更原则及公平原则，房租应当予以降低。
原、被告订立合同之初，双方对该房屋所在地段的商情非常看好，当时餐饮业的数量与居住人口的比例适当，认为在该地段经营盈利会逐年上涨，该房屋租金也因此约定逐年提高，基于对当时客观环境的此种基本认识，双方于1999年8月4日签订了房屋租赁合同。但在履行过程中，该客观环境发生了重大变化，餐饮业在当地发展困难，被告交纳高额租金难以继续经营，且该地段房租普遍下降，被告如仍按原合同约定交纳租金，会严重显示公平；且因被告对房租提高的比例缺乏认识、重大误解导致合同约定的房租递增比例过高，远远高于同地段同类房屋，并有加剧倾向。因此应变更合同条款，降低租金。
（三）合同未约定单方解除权，原告无权要求与被告解除房屋租赁合同。
（四）延期付款滞纳金日千分之五的比例过高，请求酌量裁减。
（五）原告要求两个月的租金作为预期利润损失，无事实及法律依据。

三、法院判决
法院认为，双方所签订的合同有效，双方应依约行使合同权利、履行合同义务。2002年2月15日后，被告停付租金构成违约，应当依约给付所欠租金并承担违约责任。针对持续性给付合同，原告使用“解除合同”欠妥，应表述为“终止合同”。
针对被告提出的情势变更意见，法院认为情势变更并非我国合同法确定的法律制度，即使合同约定时确有显示公平的情形，受损害方也应当在合同签订后一年内行使其撤销、变更权。现合同签订至履行已逾三年，被告纵然享有撤销变更权，也因罹于1年的除斥期间而使其撤销变更权消灭。因此合同中的租金递增条款对双方当事人有约束力，不应当进行变更。房屋租赁合同终止后，被告应当搬出所占用房屋。被告为经营目的对承租房屋进行的装修、改造部分，使房屋所有人因添附而获取利益，故原告作为受托人应当先行向被告予以补偿；但考虑到由于被告违约致使合同不能继续履行之因素，法院对添附部分的承担比例予以酌定。
关于原告提出的两个月租金损失的诉请，既非合同约定也非实际发生的数额，不予支持。故判决双方合同自判决生效之日终止；被告给付原告自2002年3月1日至2002年12月31日的租金；被告偿付原告滞纳金；被告自行搬出并将房屋交还原告；原告给付被告添附补偿金（为装修评估价的一半）并返还被告押金。

四、案例探究
本案被告在答辩时援引情势变更原则，以房屋所在地区餐饮业形势下滑、而同地段同类房屋租金普遍较低的客观环境，较之合同签订当时的客观环境发生了重大变化，继续依照合同约定的高递增比例交纳房租显示公平，请求法院应当酌情降低租金。这一主张并未获得法院的支持。原因为何？如何适用情势变更原则？
由于我国合同法并没有确定情势变更这一法律制度，关于情势变更的规定主要来自于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此，法院在援引情势变更原则时一般比较谨慎。
参考最高人民法院(2016)最高法民终342号民事判决书，情势变更原则的适用，必须严格区分情势的重大变化与正常市场风险，并应由当事人提出请求。市场不景气以及价格涨跌属于正常商业风险，对此双方当事人在订立合同时均应当预见。因此，回到本案来看，本案被告以餐饮业市场不景气、而房租价格同比持高主张情势变更不能获得支持，因该种情形属于正常的商业风险，不属于情势变更。